Jak często zarządca budynku musi serwisować okna dymowe w Warszawie?

Jak często zarządca powinien serwisować okna dymowe?

Co najmniej raz w roku, a częściej zgodnie z instrukcją producenta i specyfiką obiektu.
Obowiązujące w 2025 roku przepisy wymagają, aby urządzenia przeciwpożarowe były utrzymywane w stanie pełnej sprawności. Dla okien oddymiających oznacza to coroczny przegląd z protokołem oraz dodatkowe kontrole zgodne z dokumentacją techniczną. W obiektach o dużym natężeniu ruchu lub narażonych na zabrudzenia i warunki atmosferyczne warto przyjąć cykl półroczny. Dobrą praktyką jest także regularny test funkcjonalny wykonywany przez obsługę budynku.

Jakie przepisy regulują przeglądy okien oddymiających?

Podstawą są krajowe przepisy pożarowe oraz normy PN-EN 12101 i instrukcje producenta.
W Polsce stosuje się ustawę o ochronie przeciwpożarowej i rozporządzenie w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków. Okna oddymiające jako urządzenia oddymiania grawitacyjnego podlegają normie PN-EN 12101-2, a centrale i zasilanie awaryjne PN-EN 12101-9 i PN-EN 12101-10. Warunki techniczne budynków i instrukcja bezpieczeństwa pożarowego obiektu doprecyzowują wymagania eksploatacyjne. W Warszawie obowiązują te same przepisy krajowe co w całej Polsce.

Co powinien zawierać rutynowy serwis okna oddymiającego?

Przegląd mechaniki i elektryki, testy zadziałania oraz czynności konserwacyjne.
Zakres typowego serwisu obejmuje:

• oględziny ram, okuć, szyb i uszczelek oraz sprawdzenie szczelności
• kontrolę mocowań, zawiasów, ograniczników i stanu korozji
• weryfikację napędów łańcuchowych lub zębatkowych, luzów i zużycia elementów
• sprawdzenie okablowania, centrali sterującej i punktów wyzwalania
• test otwarcia i domknięcia z zasilania podstawowego i awaryjnego
• pomiar czasu otwarcia i kąta uchyłu zgodnie z dokumentacją
• czyszczenie, regulacje i smarowanie elementów wskazanych przez producenta
• aktualizację oznakowania i odtworzenie plomb, jeśli to wymagane

Kto może wykonywać przegląd i naprawę okien dymowych?

Osoba kompetentna z kwalifikacjami i uprawnieniami zgodnymi z wymaganiami producenta.
Serwis systemów oddymiania powinny prowadzić podmioty mające doświadczenie w urządzeniach przeciwpożarowych i instalacjach elektrycznych. W praktyce oznacza to przeszkolenie produktowe, znajomość norm PN-EN 12101 oraz potwierdzone kwalifikacje do prac przy urządzeniach zasilanych elektrycznie. Naprawy wykonuje się z użyciem oryginalnych lub równoważnych części przewidzianych przez producenta.

Jak dokumentować przeglądy i jakie grożą konsekwencje?

Protokołem z czynności serwisowych i wpisem do książki obiektu budowlanego.
Każdy przegląd powinien kończyć się raportem z listą sprawdzeń, wynikami testów i zaleceniami. Dokumenty przechowuje się w archiwum obiektu oraz odnotowuje w książce obiektu. Brak aktualnych przeglądów lub niesprawny system może skutkować decyzjami administracyjnymi Państwowej Straży Pożarnej, sankcjami oraz odpowiedzialnością cywilną. Przy zdarzeniu pożarowym ryzykujesz też spory ubezpieczeniowe.

Jak często testować napędy, akumulatory i system sterowania?

Pełny test minimum raz w roku, a testy funkcjonalne regularnie w trakcie eksploatacji.
Dobre praktyki obejmują cykliczne próby otwarcia z centrali oraz lokalnych przycisków. Warto przyjąć comiesięczny test funkcjonalny realizowany przez obsługę obiektu. Co pół roku wielu producentów zaleca rozszerzony przegląd serwisowy. Akumulatory bada się pod kątem pojemności i czasu podtrzymania według instrukcji producenta. Raz w roku przeprowadza się próbę z zasilania awaryjnego i weryfikację komunikacji wszystkich elementów.

Kiedy konieczna jest kontrola po montażu lub modernizacji?

Po każdym montażu, zmianie konfiguracji, większej naprawie oraz po alarmie lub awarii.
Odbiór powykonawczy obejmuje sprawdzenie zgodności z projektem, protokoły testów i dokumenty potwierdzające zgodność z PN-EN 12101-2. Kontrolę należy wykonać także po wymianie napędów, aktualizacji centrali, pracach na fasadzie i po dłuższej przerwie w zasilaniu. Po zadziałaniu systemu w czasie alarmu zaleca się pełny przegląd przed ponownym dopuszczeniem do użytkowania.

Jak przygotować praktyczny plan serwisowy dla budynku?

Przyjmij harmonogram roczny z kontrolami okresowymi i jasnym podziałem ról.
Pomocna jest prosta karta planu, która zawiera:

• listę wszystkich okien oddymiających z lokalizacją i numerem strefy
• harmonogram testów funkcjonalnych oraz przeglądów serwisowych
• check-listę czynności dla obsługi budynku i serwisu zewnętrznego
• procedurę zgłaszania usterek, terminy reakcji i priorytety
• zestaw wymaganych dokumentów i wzór protokołu
• plan szkoleń dla personelu i informację o ćwiczeniach ewakuacyjnych

W Warszawie dobrze sprawdza się model: regularne testy w ciągu roku, przegląd roczny z pełną dokumentacją oraz szybki dostęp do lokalnego serwisu. Taki plan zmniejsza ryzyko przestojów i ułatwia przejście kontroli.

Podsumowanie

Regularny, udokumentowany serwis to realne bezpieczeństwo ludzi i ciągłość pracy budynku. Zadbaj o jasny plan, a system oddymiania zadziała wtedy, gdy będzie naprawdę potrzebny.

Zgłoś zapotrzebowanie na przegląd okien dymowych w Warszawie i ustal termin wizyty serwisu.